Uniós Forrás Kisokos

A gazdasági válság egyik legfőbb okozója volt az a folyamat, hogy az ingatlanok valódi, és a hitelbiztosítéki értéke között a bankok profitéhsége miatt idővel egyre jobban csökkent a különbség. Mivel hitelt adni jó üzlet volt mindíg is, ezért egyre nagyobb összegeket, egyre nagyobb kockázattal helyeztek ki a bankok. A gazdasági válság elején odáig merészkedtek egyesek, hogy az ingatlan értékén felül  is lehetett hitelt felvenni, mivel az a téves koncepció alakult ki, hogy egy ingatlan értéke soha nem csökkenhet, csak növekedhet.

De mi az a Hitelbiztosítéki Érték (más néven: Lividációs Érték, Menekülési Érték)? Az az összeg, amennyi értékben a bank hitelt tud nekünk nyújtani a fedezetünk valódi forgalmi értékéhez képest. Ez az érték sokmindentől függ. Amennyiben egy bank vagy hitelintézet nem nagyon szeret kockáztatni, akkor a hitelbiztosítéki értéket jóval az ingatlan valódi értéke alatt határozza meg. Azt lehet mondani, hogy 50 % alatt már eléggé be van biztosítva a hitel. Ez azt jelenti, hogy a 10.000.000,- Ft értékű lakásunk csak 5.000.000,- Ft összegű kölcsönnek lehet a fedezete. Ilyen alacsony összegért azonban kevesen állnak sorba, úgyhogy a bankoknak növelni kellett a hitelbiztosítéki értékük szintjét. Az átlagos szint valahol 70-80 % között található. A gazdasági válság előtt gyakran voltunk olyan lakáshiteleknek is a szemtanúi, ahol 10 % önerővel már hitelhez lehetett jutni. Ez a mi esetünkben 90 % hitelbiztosítéki értéket jelentett, ami már eléggé kockázatosnak minősül.

Azonban tévedünk, ha azt hisszük, hogy minden bank azonos hitelbiztosítéki értékkel számol minden ingatlan esetében. Más és más a hitelbiztosítéki értéke egy faluszéli tanyának, és más egy rózsadombi villának. Minden ingatlan egyedi elbírálás alá esik. Megsúgom, hogy minél nehezebben értékesíthető egy ingatlan, annál rosszabb lesz a hitelbiztosítéki érték.

A mai tendenciákat megfigyelve akkor jutunk egy jó megközelítő értékhez, ha az ingatlanunk valós forgalmi értékének kb. 75 %-át vesszük, és ezt az értéket növeljük vagy csökkentjük -+ 10 %-al a következő szempontok alapján: milyen gyorsan eladható, jó helyen található-e, gazdaságilag mennyire hasznosítható, stb. Ezen teszt alapján nagyjából magunk is meghatározhatjuk azt az összeget, amihez hozzájuthatunk egy átlagos hitelintézetnél. Azonban ne higgyük azt, hogy mi mondjuk meg a saját ingatlanunk értékét. Minden bank a saját értékelési politikája alapján dönt, és mivel óvatosak, kicsit a valódi érték alá becsülik a valós forgalmi értéket is. Ez sajnos az alulértékelés bosszantó érzését keltheti bennünk, néhány esetben teljesen jogosan.

Gyakran találkoztam azzal a jelenséggel, hogy a bomba áron nemrég megvásárolt ingatlanra akartak hitelt felvenni. Ilyenkor kötelezően megnézzük az Adásvételi szerződést is. A friss adásvételek esetében ritka a szerződésben rögzített vételárhoz viszonyítva a 10%-nál nagyobb eltérés, és arra nem lehet számítani, hogy az értékbecslő az adásvételi szerződés szerinti vételárat lényegesen meghaladó értéket állapít meg, még akkor sem, ha az ingatlan lényegesen többet ér, mint a szerződésben meghatározott összeg. Az értékbecslő biztonsági játékos, és nagyon meg kell indokolnia, hogy miért ér többet az ingatlan, mint amennyiért az ügyfél meg tudta azt vásárolni. Ilyenkor felmerülhet az a sanda gyanú is, hogy az ügyfél adóelkerülés miatt a szerződésben alacsony vételárat írt, és a többit pedig zsebbe fizették neki.

www.uniosforras.hu 

A pályázatoknál és a mikrohiteleknél is elsősorban egyéni vállalkozókkal és társas vállakozásokkal dolgozunk. Egyesek régóta működnek, másokat pedig csak mostanában alapítottak. Azok a cégek például, akik nemrég alakultak, nem is pályázhatnak uniós forrásokra, mert ahhoz minimum két lezárt üzleti évvel kell rendelkezni. Ez a kis probléma mondjuk megkerülhető úgy, hogy vásárolunk egy régebben bejegyzett céget, de ez elég rizikós, mert egyrészt van egy bizonyos elvárt éves nettó árbevétel, másrészt ha épp egy ukrán maffiózótól vesszük a céget, akkor rejtett kötelezettségeket is vásárolhatunk jóhiszeműen, és akkor kopogtatnak az ablakon a kukoricagránáttal.

Na mindegy, nem erre akartam kilukadni. Szóval a cégek ellenőrzése során fontos szerepet kap a kapcsolt vállalkozások vizsgálata. Mit jelent ez? Azt, hogy az interneten fellelhető nyilvános információk alapján lecsekkoljuk, hogy a cég tagjai, (vagy bárki más, aki kapcsolatban áll a céggel) milyen más vállalkozásban szerepeltek már, és azokról milyen információt lehet szerezni. Ez azért fontos, mert van egy vállalkozó típus, aki csődbe visz cégeket, vagy végrehajtási eljárás, felszámolási eljárás indul ellene. Ezen cégek tagjai közül néhányan új céget alapítanak, és megpróbálnak ismét pénzhez jutni. Nyilván arra gondolnak tévesen, hogy egy új cég tiszta mint a patyolat, nincs ellene APEH végrehajtás, nem számolják éppen fel, nincs előzménye, így könnyebben jutnak pénzhez. Ez azonban nincs így. Ezeket az információkat a hitelintézetek könnyen leellenőrzik, megvannak erre a speciális adatbázisok, nem lehet elbújni új cég mögé. Éppen ezért érdemes mindenkinek fizetnie pl. az APEH járulékokat, mert az APEH a legkönyörtelenebb, és pikk-pakk rápattintja a cégkivonatra a végrehajtást.

Ezen kívül még sok más ellenőrzést is elvégzünk. www.uniosforras.hu

Aki szeretne minden hónapban ugyanannyit fizetni, annak is ajánlanak a bankok ravasz konstrukciókat. Ez egy elég magas kényelmi fokozat, úgyhogy mint mindennek, ennek is megvan a borsos ára. Az annuitásos törlesztés emiatt kicsit bonyolultabb, mint a lineáris, de nem vészes, annak most a legegyszerűbb változatát fogom példázni.

Az annuitásos hitel nagyjából jelenti, hogy a futamidő végéig minden hónapban ugyanazt a részletet kell fizetni. Ez persze csak korlátozottan igaz, a hitel kamatát és tőketörlesztési részét tartalmazó összegről van csak szó, a kezelési költséget ezen felül kéri még a hitelintézet, de ez most a mi szempontunkból senkit sem érdekel.

Sokan joggal verik az asztalt, hogy az annuitással eleinte majdnem csak kamatot fizet az ember, és így pl. a futamidő felénél még közel se fizette vissza a hitel felét.  A hitelnél ugyanis a befizetésből a bank első körben leveszi a saját díjait (kezelési költségek, kamatok, hitelképesség vizsgálati díjak, védelmi pénz, luxusnyaralás reptéri illetéke, stb.), majd ami a befizetésből hátramaradt, az csökkenti a tőketartozást. Ha a kölcsön futamideje nagyon hosszú, akkor kevesebb jut tőketörlesztésre, ezért fogy a tőketartozás lassan az elején, és sokkal gyorsabban a végén, holott a befizetésünk még csökken is.

Az annuitásos hitel pont arról szól, hogy keressünk egy olyan havi összeget, ami esetén igaz, hogy ha azt az állandó részletet fizetjük a teljes futamidő alatt, akkor a fenti módon eljárva az utolsó hónapban éppen elfogy a tartozásunk.

Aki hitelt vesz fel, az kétféleképpen törleszthet. Lineárisan vagy annuitásosan.

Az egyik a vállalkozói hiteleknél, a másik a lakáshiteleknél népszerűbb.

Akinek lineárisan kell törlesztenie, az minden hónapban egyre kevesebbet fizet. Hogyan lehetséges ez? A lineáris törlesztési egyszerű mint a kettes legó. Tegyük fel, hogy 5.000.000,- Ft kölcsönhöz jutottunk 10 évre. Nagyon örülünk otthon ennek. Nem történik más, mint például 5 millió forintot a bank 120 hónappal (10 év X 12 hónap) vagyis 120 db. törlesztésszámmal elosztja. Így nagyon egyszerűen megkapjuk a havi tőketörlesztés összegét. 

5.0000.000 Ft. / 120 =  41.666,- Ft.

Ez lesz az a pénz, amit akkor kellene fizetnünk havonta, ha a bank ingyen adná oda a kölcsönt. A bank azonban nem hülyék gyülekezete, szeretne egy kis kamatot is kérni azért, hogy odaadja nekünk a pénzecskéjét. Mindenkinek fizetnie kell ugyanis a villanyért, a vízért, az alkalmazottakért, meg a tejfölért is a boltban. Éppen ezért nem 41.666,- Ft lesz a havi törlesztőrészlet összege. Hanem annál több.

A  bankunk minden hónapban kiszámolja a hónap végén aktuális tőketartozásra jutó havi kamatot és ezt hozzácsapja a havi törlesztő összegéhez. Hogy mennyi kamatot számol, az függ attól, hogy éppen mennyi pénz van az ügyfélnél kint (ez a kintlévőség), meg hogy mekkora kamattal vettük fel a hitelt. Namost a lineáris törlesztésnél az a lényeg, hogy az összes tőketartozásunk minden hónapban azonos összeggel csökken, hónapról hónapra kevesebb banki pénz van nálunk. Ennek megfelelően a hónap végén fennálló kamatteher is hónapról hónapra csökken, méghozzá egy lineáris egyenes mentén. Innen ered a törlesztés mód elnevezése. Tehát összesítve, az adós havi fizetési kötelezettsége nem állandó, hanem havonta csökkenő tendenciát mutat, és a futamidő előrehaladtával látványosan csökken.

Nyilván most felmerülhet benned az a kérdés, akkor miért vannak mégis többen, akik az annuitásos törlesztést választják. Egyrészt mert a kezdőrészletek ezáltal eléggé magasak, plusz minden hónapban más összeget kell fizetni. Nem sokkal könnyebb egyszer beállítani, hogy mennyi pénzt vegyen le a bank beszedési megbízással, aztán már csak hátradőlni 10 évig és szevasz? Dehogynem. Ennek a kényelemnek azonban ára van. Mondtam már, a bank nem hülyék gyülekezete.

Esti mese felnőtteknek: www.uniosforras.hu

Köszöntök mindenkit, aki a blog legelső posztját olvasgatja. Ezen a blogon biztosan nem fogok hivatalos nyelvezettel irogatni, inkább az a célom, hogy érthetően, magyarul elmondjam, hogyan megy egy hitelbírálat egy banknál vagy egy hitelintézetnél, vagy miként vágnak valakihez többmillió forint uniós támogatást. Mivel én is sokáig mikrohitelekkel foglalkoztam, viszonylag jól tudom mi folyik pl. egy hitelbírálatkor, milyen szempontokat veszünk figyelembe, és végül mi alapján döntjük el, hogy valaki kap pénzt, vagy lógó orral mehet haza. Ezzel főként azokat szeretném megnyugtatni, akik nem jutnak uniós pénzhez, másrészt talán adok egy-két tippet arra vonatkozólag, hogy mégis mire kell odafigyelni, meg mit írjuk bele az üzleti tervbe. Azt is, hogy mit ne. Aki kérdezni szeretne, az a kommentekben nyugodtan felteheti. Ha apróságról van szó, akkor ott rögtön megválaszolom, ha pedig nagyobb horderejű, vagy gyakran visszatérő kérdésről van szó, akkor feldobok a blog.hu-ra egy posztot róla. Mivel esténként van időm internetezni, ezért biztos írok pár bejegyzést mindenki nagy örömére.

Aki mondjuk a tényekre kíváncsi, megnézheti a weboldalamat is. www.uniosforras.hu