A gazdasági válság egyik legfőbb okozója volt az a folyamat, hogy az ingatlanok valódi, és a hitelbiztosítéki értéke között a bankok profitéhsége miatt idővel egyre jobban csökkent a különbség. Mivel hitelt adni jó üzlet volt mindíg is, ezért egyre nagyobb összegeket, egyre nagyobb kockázattal helyeztek ki a bankok. A gazdasági válság elején odáig merészkedtek egyesek, hogy az ingatlan értékén felül is lehetett hitelt felvenni, mivel az a téves koncepció alakult ki, hogy egy ingatlan értéke soha nem csökkenhet, csak növekedhet.
De mi az a Hitelbiztosítéki Érték (más néven: Lividációs Érték, Menekülési Érték)? Az az összeg, amennyi értékben a bank hitelt tud nekünk nyújtani a fedezetünk valódi forgalmi értékéhez képest. Ez az érték sokmindentől függ. Amennyiben egy bank vagy hitelintézet nem nagyon szeret kockáztatni, akkor a hitelbiztosítéki értéket jóval az ingatlan valódi értéke alatt határozza meg. Azt lehet mondani, hogy 50 % alatt már eléggé be van biztosítva a hitel. Ez azt jelenti, hogy a 10.000.000,- Ft értékű lakásunk csak 5.000.000,- Ft összegű kölcsönnek lehet a fedezete. Ilyen alacsony összegért azonban kevesen állnak sorba, úgyhogy a bankoknak növelni kellett a hitelbiztosítéki értékük szintjét. Az átlagos szint valahol 70-80 % között található. A gazdasági válság előtt gyakran voltunk olyan lakáshiteleknek is a szemtanúi, ahol 10 % önerővel már hitelhez lehetett jutni. Ez a mi esetünkben 90 % hitelbiztosítéki értéket jelentett, ami már eléggé kockázatosnak minősül.
Azonban tévedünk, ha azt hisszük, hogy minden bank azonos hitelbiztosítéki értékkel számol minden ingatlan esetében. Más és más a hitelbiztosítéki értéke egy faluszéli tanyának, és más egy rózsadombi villának. Minden ingatlan egyedi elbírálás alá esik. Megsúgom, hogy minél nehezebben értékesíthető egy ingatlan, annál rosszabb lesz a hitelbiztosítéki érték.
A mai tendenciákat megfigyelve akkor jutunk egy jó megközelítő értékhez, ha az ingatlanunk valós forgalmi értékének kb. 75 %-át vesszük, és ezt az értéket növeljük vagy csökkentjük -+ 10 %-al a következő szempontok alapján: milyen gyorsan eladható, jó helyen található-e, gazdaságilag mennyire hasznosítható, stb. Ezen teszt alapján nagyjából magunk is meghatározhatjuk azt az összeget, amihez hozzájuthatunk egy átlagos hitelintézetnél. Azonban ne higgyük azt, hogy mi mondjuk meg a saját ingatlanunk értékét. Minden bank a saját értékelési politikája alapján dönt, és mivel óvatosak, kicsit a valódi érték alá becsülik a valós forgalmi értéket is. Ez sajnos az alulértékelés bosszantó érzését keltheti bennünk, néhány esetben teljesen jogosan.
Gyakran találkoztam azzal a jelenséggel, hogy a bomba áron nemrég megvásárolt ingatlanra akartak hitelt felvenni. Ilyenkor kötelezően megnézzük az Adásvételi szerződést is. A friss adásvételek esetében ritka a szerződésben rögzített vételárhoz viszonyítva a 10%-nál nagyobb eltérés, és arra nem lehet számítani, hogy az értékbecslő az adásvételi szerződés szerinti vételárat lényegesen meghaladó értéket állapít meg, még akkor sem, ha az ingatlan lényegesen többet ér, mint a szerződésben meghatározott összeg. Az értékbecslő biztonsági játékos, és nagyon meg kell indokolnia, hogy miért ér többet az ingatlan, mint amennyiért az ügyfél meg tudta azt vásárolni. Ilyenkor felmerülhet az a sanda gyanú is, hogy az ügyfél adóelkerülés miatt a szerződésben alacsony vételárat írt, és a többit pedig zsebbe fizették neki.
Ajánlott bejegyzések:
A bejegyzés trackback címe:
Kommentek:
A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.